不動産取引時の価格決定の方法。
不動産の取引にかかるお金の仕組み。 皆さんご存知でしょうか？
LiVEs（ライヴズ）はより良い取引のために、不動産の取引の仕組みをご理解いただき、
その上で良い条件の取引をするための「交渉」を行うことを前提としています。
まず不動産取引にかかるお金の仕組み。
ひとつの不動産取引には
①物件の売買にかかる代金
②不動産会社に支払う仲介手数料
③税金や不動産登記などにかかる諸経費
これらの３項目が主に費用としてかかってきます。
３つ目の税金はあらかじめ設定された法律・ルールがあるため、回避することはできません。
しかし、売買代金と仲介手数料については仕組みを理解すれば有利な条件に交渉することは可能なのです。
１、不動産価格の決め方 従来の不動産価格の決定の仕方は、表面的な情報をもとに様々な事情をおりこんで決める感覚的な要素が大部分です。
従来の不動産価格の決定要因
・これまでの周辺物件の取引相場
・売却物件の土地の広さ
・建物がある場合はその建物の大きさ
・建物の築年数
などの表面的な情報。
従来の不動産価格で考慮されない部分
・どのハウスメーカーで建てたか？
・劣化状況の具体的な情報
・どういった設備が付いているか？
・構造や主要な設備の状態
など具体的な情報はあまり加味されない。
例えば自分が１５年前に建てた家を売ろうと思った時、ハウスメーカーでオプションをつけてお金をかけて家を建てたとしても、その事情はあまり考慮されることはありません。
逆に自分が築１５年の中古住宅を買う際には、築年数以上の劣化があったとしても、そこが考慮されて価格設定されているということもありません。
あくまで表面的な情報をすくいあげたうえであとは、売主・買主双方の事情によって価格が決定します。買主が相場を知らずに買う、といえばその価格で取引が成立しますし、売主が早く売らなければいけない事情がある場合は、相場よりも安い値段で価格設定をする場合もあるのです。
２、不動産会社に支払う仲介手数料
不動産会社は宅地建物取引業法により、売主と買主から「仲介手数料」を受け取ることができるようになっています。
もちろん、取引のための契約の段取りや、取引に関する説明、見学の手配など様々な業務を行なっていますので、報酬として手数料を受け取ることは当たり前のことではあります。
しかし、この仲介手数料がどのように決められているかを知っている方は非常に少ないのです。
不動産仲介手数料は・・・取引価格に対して一定の割合を「限度」として受け取ることができる。ということになっています。
具体的には４００万円以上の取引の仲介を行った場合、その（価格×３％＋６万円）＋消費税という金額が仲介手数料の限度額になります。
そして、その手数料は売主・買主どちらからも受け取れますので、上記の金額×２が不動産会社が受け取ることができる仲介手数料の限度額ということです。
それぞれにきちんとした「交渉」を行うことが重要です！
表面的な情報と様々な事情で決定される価格。だからこそ、きちんとした根拠をもって交渉に望めば、自分たちに有利な条件を提示することは可能だといえます。
その際には、ホームインスペクションを導入することで、第三者的な調査結果から、資産価値を見積もることができるようになります。
自分が売主の場合
・メンテナンスや修繕の状態を買主に伝えることができる
・構造や設備に関するメリットを明文化することができる
・リフォームに必要な情報を買主に提供できる
これらによって、販売価格を上乗せしたり、値引き交渉に対する武器をつくることになります。
自分が買主の場合
・メンテナンス、劣化状況が明確になる
・リフォームが必要な部分を正確に把握しできる
・建物部分のメリットを把握することができる
これらによって、取引後に発覚するトラブルを防いだり、値引き交渉の材料を引き出すことができます。
売主・買主双方で、ホームインスペクションを入れることによって「安心」の取引を行い、後々のトラブルを防止する役割が生まれます。
またこれら以外にも、
・代金の授受方法
・引渡しのタイミング
・残留物（家具や取り外しが簡単な設備）の、譲渡・廃棄
等も価格交渉ともに行うことを忘れないようにしたいポイントです。
仲介手数料は不動産会社が取るべき報酬ではあります。しかし、法律で定められた金額はあくまで「限度額」であることが重要です。
あくまで限度額になるので、自分たちの総予算を把握しながら交渉をしてみることも大切です。
自分が売主の場合
・買主からの値引き交渉に伴った、相応の手数料の交渉
・売却した代金でローン返済をする場合はその予算等を考慮した交渉
自分が買主の場合
・不動産購入の総額から考えた手数料の交渉
・売主への値段交渉の成果に伴う手数料の交渉
・不動産資産を相続予定の方
ホームインスペクションに加えて相続カウンセルの有資格者がいます。資産をしっかり評価し、分割・売却・所有、最適な対応策をご提案いたします。
・個人所有の土地・住宅を売却予定の方
ホームインスペクションと相場判断の組み合わせで、売却シミュレーションを無料で行なっております。売却の仲介、当社で不動産の買取りも行なっておりますのでお気軽にご相談ください。
・中古住宅、中古マンションや土地をお探しの方
地域の物件情報はお任せください。お問い合わせいただいた時点でご希望の条件にあう物件がなくとも、LiVEs（ライヴズ）が物件探しのお手伝いをいたします。